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松法·案丨说好花园种花草,到手仅剩边角料,赔不?原创公正司法的上海松江法院收录于话题#松法·案8个内容
文字来源:民事审判庭张树腾
张树腾
民事审判庭法官助理
河海大学民商法学硕士
王女士想要购买一套低楼层房屋
给父母养老居住
王女士的父母喜欢养花种草
所以王女士选中了房产公司开发的
“叠墅”小区一复二房屋
王女士千挑万选选中一套位置、朝向都满意的东边套房屋。签订预售合同、付清房款,一切都很顺利。
交房日到了,王女士拿到房屋钥匙后一看,大跌眼镜,这花园的卖家秀和买家秀差距也太大了吧!说好的东边大花园中间凹进去一大块,导致整个花园面积大大缩水,最窄的地方只有一米多宽,且直接导致花园形状不规整,完全没有当初销售承诺的“敞亮”!王女士看看周围其它边套房屋,花园都是方方正正的,为什么唯独自己的房子花园缩水成凹陷版多边形呢?原来是王女士房屋花园外的小区地库疏散楼梯和排烟井占据了花园面积。
想到当初选房时特意挑选了价格稍高一些的边套房屋,却是这样的结果,王女士心有不甘,一纸诉状诉至法院,要求判令房产公司赔偿损失9万元,并因欺诈另行赔偿9万元。
被告房产公司认为:
首先,商品房预售合同约定,讼争房屋除了实测面积与暂测面积不一致以外,不调整房屋总价。庭院面积以实际交付为准,不计入房屋面积。其次,房屋的定价系综合考虑了房屋实际情况后确定。最后,被告在售楼处展示的沙盘和红线外不利因素中已经披露了房屋周边存在排烟井及地库疏散楼梯。综上,其不存在任何违约,无需赔偿。
法庭经审理认为
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
预售合同虽未约定庭院面积,庭院亦未计入房屋价款。但根据日常生活经验,室系底层边套房屋,附赠的东侧庭院应为原告是否同意以约定价格购买的重要考量因素。地库疏散楼梯和排烟井使得庭院确实存在形状不规则、面积变少等影响整体美观、视觉以及房价的不利因素,被告未尽到如实披露义务,客观上使得原告在未掌握房屋全部信息的情况下缔结合同,确给原告造成损失,故法院判令被告赔偿原告损失5万元。
被告房产公司虽然在预售合同中告知了地库疏散楼梯和排烟井的位置,但是未明确告知会影响原告房屋的花园面积,原告也不能仅凭房屋外侧存在地库疏散楼梯和排烟井就可判断出花园面积会受到影响。对于原告主张被告存在欺诈,要求其另行赔偿9万元的诉讼请求,缺乏法律依据,法院不予支持。
被告不服一审判决,二审驳回上诉,维持原判。本案现已生效。
第七条民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。
第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚信原则的行为。
缔约过失责任是当事人违反先合同义务应依法承担的民事责任。先合同义务可以归纳为四种类型:诚信缔约义务、告知义务、保密义务、其他先合同义务。
就告知义务而言,具有资讯优势地位的当事人,应当适时提供必要的信息,以使得双方之间形成公正合理的合同关系。本案中,房产公司较购房者而言对于出售房屋各项信息的掌握更具有优势地位,故负有将影响购房者是否购买房屋、以何价格购买房屋的重要考量因素披露之义务。房产公司未尽如实告知义务,且客观上导致王女士损失,应承担赔偿责任。
花园状况并非是王女士购买房屋的决定性因素,且未有充分证据证明房产公司是故意隐瞒花园状况,王女士也未主张撤销预售合同,故其以欺诈为由主张赔偿,不能得到法院支持。
缔约过失
VS
欺诈
民法典第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。缔约过失责任不涉及合同效力的判断,仅解决损害赔偿的救济问题。而欺诈则会让无过错方享有撤销权,民事法律行为被撤销后,产生自始没有法律约束力的法律后果。由此可见,缔约过失和欺诈的法律制度的价值和意义并不相同。另,欺诈仅限于故意,而缔约过失不仅包括故意,还涵盖过失。
缔约过失
VS
违约责任
合同的成立和生效并不应消灭违反先合同义务行为人的法律责任。当事人承担违约责任还是缔约过失责任,并非合同是否成立和生效来判断,而是根据其违反的合同义务性质来判断。违反先合同义务的承担缔约过失责任,违反合同义务的承担违约责任。
原标题:《松法·案丨说好花园种花草,到手仅剩边角料,赔不?》